Hankimme sijoitusasunnon vuosi sitten

Me ollaan Tikin kanssa oltu nyt reilu vuosi asuntosijoittajia, eli ostettiin viime syksynä sijoitusasunto. Oltiin mietitty sitä sijoitusmuotona jo hetken aikaa, koska mä tykkään selailla asuntoja, käydä näytöissä, organisoida remontteja ja ennen kaikkea oppia uutta tuosta skenestä. Oltiin myös ostettu kaksi asuntoa ja myyty yksi, joten tuntui, että meillä on ihan ok kosketus tähän hommaan. Lisäksi tuolloin mulla oli semmonen olo, että mä osaan "täyttää kuoppaa" paremmin kuin "kasata kekoa": olen parempi maksamaan lainaa kuin säästämään vaikkapa rahastoihin. Lisäksi olin viime vuonna äitiyslomalla, joten mulla oli aikaa perehtyä tähän aiheeseen.

Tämä kuulostaa kummalliselta, mutta viimeinen sysäys päätökselle ostaa sijoituskämppä oli se, kun WTD:n Nata hankki itselleen sijoitusasunnon. Mulle tuli semmonen olo, että jos Natakin siihen pystyyn, niin hitto, kyllä mekin! (Nata sitten lopulta muuttikin tuohon asuntoonsa, mikä on verojen kannalta fiksua, koska asuttuaan kaksi vuotta siinä, hänen ei tarvitse maksaa myyntivoitosta veroa, joka on kuitenkin 30 % ja yli 30 000 eurosta 34 %.)

Kerron nyt, miten sijoitusasunnon hankkiminen meni.

Kun päätös asunnon ostamisesta oli tehty, haettiin pankista lainalupaus. Me oltiin säästetty sijoituskämppää varten 10 000 euroa, mutta oltaisiin kyllä saatu laina ilmankin käsirahaa: me ollaan maksettu omasta asunnostamme sen verran, että se kattaa uuden lainan vakuutta hyvin.

Sitten alkoi etsiminen. Mietittiin Turkua (koska mä tunnen sen), Kuopiota (koska Tiki tuntee sen) ja Helsinkiä (koska se on helppo, joskin hintava vaihtoehto). Etsittiin melko löyhästi puolisen vuotta sijoitusasuntoa. 

Kriteereinä oli: pieni yksiö, alle 150 000 euroa ja sellaisella sijainnilla, että sen saa varmasti vuokrattua. Eli mielellään lähellä jotain korkeakoulua, koska tällöin sen voi vuokrata helposti opiskelijalle. Aina kun kohdalle sattui potentiaalinen asunto, me syötettiin sen tiedot tähän nettilaskuriin. Tuotto lasketaan suurinpiirtein näin:

(Vuokra – vastike – lainanlyhennuksen korot) – verot (30 %) – lainanlyhennys = tuotto

Vuokrasta voi vähentää ensin vastikkeen ja lainanlyhennyksen korot, ja sitten jäljelle jäävästä summasta maksetaan 30 prosentin vero ja vielä itse lainanlyhennys. Tämän lisäksi verotuksessa voi vähentää remonttikuluja, vuokralaisen hankkimisen kuluja ja kaikenlaisia muita pikku kuluja. Meidän tavoite oli, että vuokratuotto olisi noin viisi prosenttia.

Opiskeltiin aihetta aika paljon, seurasin tovin keskustelua Suomen Asuntosijoittajien keskustelupalstalla ja luettiin Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa, vaurastu -kirja.

Ajateltiin, että velkavivun avulla meillä on hyvät mahdollisuudet kerryttää pikkuhiljaa omaisuutta itsellemme. Eli nostamme pankista asuntolainan, jota maksetaan pikkuhiljaa pois vuokratuotolla. Kahdenkymmenen vuoden päästä laina olisi maksettu ja meillä olisi velaton asunto, jonka arvo on luultavasti noussut.

Asuntosijoittaminen on siitä hyvä sijoittamisen muoto, että siihen voi päästä pienituloisetkin helposti kiinni. Jos on ostanut oman asunnon ja maksanut siitä jonkun verran lainaa pois, omasta asunnosta riittää vakuutta sijoituslainaan. Haastattelin esimerkiksi juuri erästä lastentarhanopettajaa, joka oli ryhtynyt asuntosijoittajaksi. Tämä ei siis todellakaan ole pelkästään rikkaiden ihmisten harrastus.

Meidän suunnitelma on "osta ja pidä" -taktiikka, eli ostetaan asunto eikä myydä sitä. Jotkut esimerkiksi flippaavat asuntoja, eli ostavat edullisen murjun, tekevät sille pintaremontin ja myyvät sen tämän jälkeen voitolla eteenpäin. Se on kannattavaa, mutta mun hermo ei ehkä kestäisi sellaista.

Tultiin siihen tulokseen, että ei tämä itse asiassa ole niin vaikeaa ja tekemällä oppii. Tietenkin jotain kamalaa voi aina käydä, tyyliin vuokralainen voi olla katastrofi, mutta sitten sellaiset tilanteet vain diilattaisiin.

Lopulta mä löysin Oikotieltä, yllättäen täältä kotikulmiltamme Hermannista, 24 neliön yksiön, joka vaikutti hyvältä ja edulliselta ostokselta. Siinä oli valmiina vuokralainen, ja vuokra oli ihan hyvä. Asuntoon on tulossa putkiremontti (joka itse asiassa alkaa ensi keväänä), ja osaksi tästä syystä asunto olikin sitten niin halpa. Taloyhtiön isännöitsijä arvooi, että putkiremontti kustantaisi noin 1000 euroa per neliö, eli meidän piti laskea ostohinnan päälle noin 25 000 euroa lisähintaa asunnolle, mutta senkin jälkeen siitä saisi ihan hyvän tuoton. Lisäksi myyjä halusi siitä henkilökohtaista syistä eroon mahdollisimman pian.

Vaikka asunto maksoi yli 100 000 euroa, eli lainaa joutui ottamaan paljon, niin ajateltiin, että Hermannin alueen arvo nousee lähivuosina, etenkin kun Kalasatamaan rakentuu vaikka mitä. Voi toki olla, että olemme täysin väärässä, mutta sen näkee sitten! Moni asuntosijoittaja on sitä mieltä, ettei Helsingin kantakaupungista kannata enää missään nimessä ostaa asuntoja. Tämä voi olla totta, mutta me haluttiin siksikin aloittaa tämä asuntosijoittaminen lähellä olevasta kämpästä, koska näin esimerkiksi vuokralaisen kanssa diilaaminen on huomattavasti helpompaa meille.

Tähän kuitenkin pikku disclamer tuosta velkavivusta: Kaikki sijoittamnen on riskaabelia, eikä asuntosijoittaminenkaan ole turvassa riskeiltä: lainan korot voivat nousta (luultavasti ne nousevatkin jossain vaiheessa) ja asunnon arvo voi laskea. Jos korot nousevat kovasti, takaisinmaksuerät nousevat, eikä vuokra välttämättä enää kata niitä. Me ollaan ratkaistu tämä niin, että kerätään asuntoa varten pieni puskurirahasto, joka on nyt hyväkorkoisella tilillä, mutta jolla me voidaan tarvittaessa maksaa isokin könttä lainaa pois. Ja toki asunnon voi aina myydä. (Joskin jos korot nousevat kovasti, asunnon hinta voi laskea.)

Nähtyäni ilmoituksen mä soitin välittäjälle, joka järjesti mulle Alpun muskarin jälkeen pikaisen yksityisnäytön. Mä menin näytölle Niinan ja Einon kanssa, ja Niina vahti Alppua ja Einoa kadulla sillä aikaa, kun mä kävin asunnossa pyörimässä noin viisi minuuttia. Kämppä oli vuokralaisen jäljiltä melkoisessa kaaoksessa, mutta se oli paperilla hyvä, joten päätettiin vain ostaa se. Kirjoitin tarjouksen kadulla välittäjän auton takaluukun alla, ja se meni samana päivänä läpi.

Seuraavalla viikolla käytiin nostamassa laina ja ostamassa asunto. Illalla juotiin skumppaa ja oltiin vähän hölmistyneitä. Nyt me oltiin vuokranantajia ja asuntosijoittajia! Hulluutta!

Kuukauden päästä meidän vuokralainen ilmoitti, että hän aikoo lähteä asunnosta. Niinpä meidän piti etsiä nopeasti uusi vuokralainen. Siitä kerron seuraavassa postauksessa. 

Onko täällä muita asuntosijoittajia tai sellaiseksi harkitsevia? Millaisia kokemuksia teillä on aiheesta?

Kuvat: Kävin vuosi sitten marraskuussa Alppusen (tuolloin 10 kk) kanssa tekemässä lopputarkastuksen meidän vuokralaisen muutettua pois asunnosta. Suunnitelmissa on rempata keittiö tulevan putkiremontin aikana.

Lue myös:

Osta osakkeita ja tule onnelliseksi?

Sijoitusstrategiani on laiskuus

En aio jäädä eläkkeelle 35-vuotiaana

JULIAIHMINEN FACEBOOKISSA // JULIAIHMINEN INSTAGRAMISSA