Putkiremontin kolme sudenkuoppaa
Kaupallinen yhteistyö: Vahanen
Putkiremonteista liikkuu monenlaisia kauhutarinoita. Remppa kestää kolme kertaa pidempään kuin piti. Urakoitsija menee konkurssiin ja remontti keskeytyy. Urakan hinta paisuu poskettomaksi. Taloyhtiön osakkaat ovat niin riitaisia, että mistään ei saada sovittua. Niinpä putket vain poksahtelevat, mutta remonttia ei saada aloitettua.
Kysyin Vahasen suunnittelujohtaja Jukka Pesoselta, miksi putkirempasta tulee ensimmäisenä tällaiset kauhukuvat mieleen.
Jukka vastasi, että suurin osa putkiremonteista menee oikeasti ihan suunnitelmien mukaan ja hyvin. Niistä vain ei puhuta julkisuudessa, sillä no news is good news.
Nyt kun ajattelen asiaa, niin sekä meidän nykyisen kodin että sijoitusasuntomme putkiremontti on mennyt hyvin. Okei, kuten viime postauksessa kerroin, sijoituskämpän putkirempan budjetti venyi melkein kymppitonnin kalliimmaksi kuin olin ajatellut. Tämä ei ollut mikään katastrofi, sillä hinta meni rahoitusvastikkeeseen, eli sitä ei tarvinnut maksaa kertarysäyksellä.
Edellisessä postauksessa kävin läpi putkiremontin neljä vaihetta, joista peräti kolme tapahtuu ennen itse remonttia. Hankesuunnittelu, suunnittelu ja urakoitsijan valitseminen kestävät helposti yhtä pitkään kuin itse korjaustyön tekeminen.
Ja niinpä kolmessa ensimmäisessä kohdassa on myös monta asiaa, jotka voivat mennä pieleen.
Kysyin Vahasen suunnittelujohtaja Jukka Pesoselta, mitkä ovat putkiremontin selkeitä sudenkuoppia.
1. sudenkuoppa: Taloyhtiö maksaa urakoitsijalle työstä, jota ei tarvitse tehdä
Jukka Pesonen on ollut suunnittelemassa kymmeniä ja kymmeniä putkiremontteja. Yksi mahdollisuus hilata remontin kustannukset turhan ylös on urakoinnin kilpailutusvaihe.
Avaan ensin tätä: Noin 80–90 prosenttia putkiremonteista tilataan urakkana. Toisin sanoen, remppafirmalta pyydetään kiinteä hinta kaikesta työstä, mitä remontti pitää sisällään. Tässä on etuna se, että kulut ovat ennalta tiedossa ja ihmiset pystyvät varautumaan niihin.
Toinen vaihtoehto on tilata homma urakoitsijavetoisena suunnittelu ja rakenna -muodolla (SR) tai osaurakkamuodolla. Tällainen vaihtoehto vaatii tilaajalta perinteistä kokonaisurakkaa enemmän osaamista ja riskien hallintaa. SR-urakoissa suurimpana riskinä on se, että mennään liian paljon hinta edellä ja tingitään laadusta.
Osaurakkamuodot taas tehdään yleensä tuntitöinä ja tilaaja kantaa suurimmin riskin. Toki näihin tulee laittaa tavoite- ja kattohinnat riskien hallitsemiseksi.
”Kaikki urakkamuodot ovat oikein käytettynä hyviä”, Jukka sanoo.
Välimuotona on Vahasen tarjoama yhteistoimintamalli, johon vuosien kokemuksien perusteella valittu parhaat ominaisuudet kokonaisurakasta ja osaurakkamuodoista. Tässä painotetaan yhteistyötä jo suunnitteluvaiheessa taloyhtiön, urakoitsijan ja tilaajan välillä.
Edullisimmaksi taloyhtiölle saattaa tulla juuri tämä välimuoto. Eli ostetaan perusjutut urakkana, mutta tietyt asiat hankitaan siihen päälle tuntityönä.
Tämä johtuu siitä, että vanhoissa taloissa on paljon arvaamattomia asioita, ja urakoitsijat tietävät tämän. Jos ihan jokainen asia sisällytetään urakkaan, urakoitsija joutuu laittamaan hintaan reilun riskivaran. Sitten on kuitenkin aivan mahdollista, että riski ei tapahdukaan, mutta urakoitsija saa silti etukäteen sovitun palkkion remontista.
Jukan kokemus on, että mitä vanhempi talo, sitä arvaamattomampi sen sisus on. Käytännön esimerkki tästä on ilmanvaihtohormien kunnostus.
”Vanhoja hormeja ei saa usein ennakkoon tutkittua kunnolla. Niissä voi olla sortumia ja sivuttaissiirtoja, joihin ei päästä käsiksi ennen rakenteiden avaamista. Jos tutkimattomien hormien kunnostus sisällytetään urakkaan, urakoitsija joutuu laskemaan siihen tarjoukseen paljon riskivaraa.”
Ymmärrän tämän hyvin yrittäjän näkökulmasta. Ei siinä voi ottaa riskiä, että työtunteja kertyy yhtäkkiä monta sataa enemmän kuin urakkaan oli budjetoitu.
Taloyhtiön osakkaana sen sijaan tuntuu mahdottomalta osata arvioida, mitkä jutut kannattaa teettää urakkana, mitkä tuntityöllä. Mutta siksipä kilpailutuksen avuksi kannattaakin palkata Jukan kaltainen suunnittelija tai projektinjohtaja, joka osaa.
2. sudenkuoppa: Putkiremontin työt suunnitellaan liian tarkkaan
Jep. Liiallinen suunnittelukin voi olla sudenkuoppa putkiremontissa.
Tämä liittyy samaan kuin edellinen: mitä vanhempi talo, sitä huonommat piirrustukset ja lähtötiedot siitä on tarjolla.
”Esimerkiksi vesijohtonousut voidaan piirtää tarkasti tiettyyn paikkaan. Sitten rakenteiden avaamisen jälkeen paljastuu, että paikassa, jossa vesijohdon pitäisi kulkea, onkin kantava palkki.”
Kokenut suunnittelija pystyy hyvällä todennäköisyydellä arvaamaan, miten suunnitelma kannattaa tehdä.
”Hormitiloille kannattaa piirtää pikkuisen isommat tilat kuin mitä ne oikeasti vaativat, jotta työmaavaiheessa remontissa on pelivaraa.”
Yksinkertaisesti: suunnitelmien pitäisi olla samassa tarkkuudessa kuin lähtötietojen. Jos tietoa on vähän saatavilla, joustovaraa pitää olla enemmän. Jos tiedot ovat hyvin tarkat, myös suunnitelmat voi tehdä tarkaksi.
Miten peruspulliainen voi pitää huolta, että näin käy? Hehe. Ei mitenkään. Paitsi tilaamalla suunnittelun luotettavalta tekijältä.
3. sudenkuoppa: Putkiremontin viestintä ei kulje
Hah, vanhana viestinnän ammattilaisena tiedän tämän niiiin hyvin. (Kuten Osmo A Wiio on sanonut: “Viestintä epäonnistuu aina, paitsi sattumalta.”)
Mutta juu, toiveiden sanominen ääneen auttaa (oli kyse sitten ihmissuhteesta tai putkiremontista), ja silti sorrun usein kuvittelemaan, että joku osaa lukea minun ajatukseni.
Viestinnän pitää ehdottomasti olla riittävää suunnittelijan, urakoitsijan ja osakkaan välillä.
Osakkaan kannalta viestintä on erityisen tärkeää, mikäli haluaa tehdä osakasmuutoksia asuntoon. Eli suomeksi: jos haluaa remontoida keittiötä, tehdä muutoksia kylpyhuoneeseen tai asentaa vaikkapa kylpyammeen.
Joskus urakoitsija tekee omavaltaisesti päätöksiä. Kaverin kämpässä oli esimerkiksi poistettu kysymättä pesukoneliitäntä(!) kylpyhuoneesta.
Osakkaan kannattaa siis aina silloin tällöin käydä omalla asunnolla katsomassa, miten hommat etenevät.
Viestintä ja hyvän ilmapiirin ylläpitäminen on tärkeää myös taloyhtiön osakkaiden kokouksissa.
”Oman hankaluutensa tuo se, jos kokouksissa mennään tunnevetoisesti. On ymmärrettävää, että eri elämäntilanteissa olevilla ihmisillä on erilaiset toiveet vaikkapa remontin laajuudesta. Toinen haluaa uusia kaiken, toinen haluaisi mennä ihan minimissä.”
Ulkopuolinen asiantuntoja voi tarjota tilanteessa mahdollisimman paljon tietoa, joka auttaa päätösten tekemisessä järkiperustein.
Vahaselta voi varata ajan putkiremontin konsultaatioon nettilomakkeella.
Hei seuraavassa postauksessa käyn vielä läpi putkirempan kysymyksiä ja vastauksia.
Jos nousee jotain kysymyksiä mieleen, niin kommentoi alle. Voin kysellä näistä Vahasen Jukka Pesoselta!
