Putkiremontti – pelottava mörkö vai askel unelmien kotiin?
Putkiremontti – voiko se olla muuta kuin silkkaa kauhua? kysyi eräs instaseuraaja, kun pyysin ihmisiä lähettämään kysymyksiä liittyen putkiremppaan.
Taloyhtiö-postaussarja saa nyt jatkoa, juhuu! Nyt kun pienet energiansäästövinkit, suuret energiaremontit sekä ARA-avustus on käsitelty, siirryn pureskelemaan suurta asumiseen aihetta. Se koskee suurta osaa ihmisistä ainakin kerran tai pari elämässä: taloyhtiön putkiremontti.
Sain reilusti yli sata kysymystä liittyen putkiremppaan. Aihe todella kiinnostaa ja herättää tunteita. Nyt olen jutellut putkiremontista pariin otteeseen Vahasen suunnittelujohtaja Jukka Pesosen kanssa, ja ajattelin jakaa meidän juttuhetket kolmeen postaukseen.
Putkiremontti vaihe vaiheelta (tämä postaus jota luet juuri nyt)
Putkiremontin sudenkuopat – ja miten ne vältetään!
Putkiremontti Q&A (ja tähän saa vielä lähettää lisää kysymyksiä)
Jukka Pesosta nauratti minun valtaisa innostukseni aihetta kohtaan. Hänelle putkiremontti on suhteellisen arkipäiväinen asia, sillä Jukka on ollut mukana reilusti yli sadassa, ehkä jopa parissa sadassa putkiremontissa LVI-suunnittelijana, pääsuunnittelijana, LVI-valvojana, päävalvojana ja projektinjohtajana. Jukka on tehnyt putkiremontteja vuodesta 2001 alkaen, toisin sanoen, hän tietää putkiremonteista kaiken.
Minulla taas on yksi kokemus putkiremontista, se tehtiin vuonna 2018 meidän sijoituskämppään, ja siinä itse asiassa kaikki meni tosi hyvin. Eli vastaus ensimmäiseen kysymykseen: putkiremontti voi olla muutakin kuin silkkaa kauhua.
Jukka on samaa mieltä.
Minun käsityksen mukaan suurin osa putkiremonteista menee hyvin,
Jukka sanoo.
”Syystä tai toisesta jotkut eivät mene, taustalla voi olla urakoitsijan konkurssia tai isoja yllätyksiä, ja sitten niistä kirjoitetaan suhteessa paljon enemmän kuin hyvin menneistä putkiremonteista.”
Kun putkiremontti suunnitellaan hyvin ja siihen valitaan pätevä urakoitsija, niin todennäköisesti se menee kohtuullisen hyvin. Mutta mennään itse asiaan.
Nappasin Vahasen sivuilta hyvän kaavion putkiremontin etenemisvaiheista ja keskimääräisestä aikataulusta. Vaiheita on neljä.
1. Hankesuunnittelussa määritellään putkiremontin raamit
Putkiremonttitaival alkaa siitä, kun aletaan miettiä, pitäisikö tässä tehdä putkiremontti. Tämä voi alkaa putkiston kuntotutkimuksella, jonka perusteella hankesuunnittelu aloitetaan.
”Jos kiinteistössä on ollut vuotoja ja putkilla on ikää yli 50 vuotta, kuntotutkimusta ei välttämättä tarvitse tehdä. Silloin remontin tarve on aika selkeä”, Jukka sanoo.
Hankesuunnittelussa määritellään remontin laajuus ja laatutaso. Revitäänkö rakenteet auki vai sukitetaanko putket? Uusitaanko kylpyhuoneet?
Hankesuunnitteluvaiheessa voidaan pohtia, mitä kaikkia remontteja putkiremppaan yhdistetään: Toteutetaanko energiaremonttia samalla? Uusitaanko yleisiä tiloja nykyaikaisemmiksi?
Esimerkiksi meidän sijoitusasunnon taloyhtiön putkiremontissa taloon päätettiin uusia kellarikerroksen tilat ja perustaa pesutupa, mikä oli mahtava juttu. Saunasta keskusteltiin, mutta sitten päädyttiin siihen, että sitä ei haluttu. Näissä joudutaan aina tasapainottelemaan kätevyyden, mukavuuden ja hinnan kanssa.
Hankesuunnitteluvaiheessa mukaan kannattaa palkata koko remontille projektinjohtaja, joka liidaa rempan alusta loppuun. Monesti taloyhtiön hallitukselle remontti on uusi oppimiskokemus, ja siksi rinnalla on tärkeää olla kokenut ja luotettava asiantuntija kertomassa vaihtoehdoista.
Hankesuunnittelussa tasapainotellaan hinnan ja mukavuuden kanssa
Moni kysyi, miksi putkiremontin hinta nousee hankesuunnittelun edetessä. Suurin syy lienee tämä: tajutaan, että on kätevintä tehdä kerralla moni muukin juttu, kuten sähköt, jotka ovat saman ikäiset kuin putketkin.
”Ja jos mennään pihalle, niin sieltä voidaan uusia myös sadevesiviemärit, tonttiviemäri ja tonttivesijohto.”
Syy sille, miksi nämä kaikki remontit on järkevä yhdistää on raha (ja toki vähän myös käytännöllisyys).
”Karkeasti voi sanoa, että noin viidennes remontin kuluista on työnjohto- ja sivukuluja. Yhdistämällä saadaan synergiaetua. Pitää perustaa työmaa ja suunnitella remonttia. On aina kalliimpaa tehdä remontit pienemmissä erissä.”
Jep. Meidänkin sijoituskämpän tulevan putkiremontin hinta-arvio oli asuntoa ostaessa 700 euroa neliöltä. Tiesin jo silloin, että ei todellakaan selvitä näin pienellä summalla, ja varauduimme tonniin. No, lopulta hinta oli 1300 neliöltä, eli reippahasti yli ensimmäisen arvion. Mutta olin varautunut tähän henkisesti (ja hah ennen kaikkea taloudellisesti).
Hankesuunnittelu on taloyhtiön asukkaiden ja osakkaiden kannalta juuri hinnan takia kinkkisin vaihe. Päätökset tehdään yhdessä demokraattisesti. Ihmisillä on hyvin erilaiset elämäntilanteet, ja kyky maksaa remonttia vaihtelee.
”Yksi on juuri ostanut talosta asunnon ja odottaa vesi kielellä remonttia, jotta pääsi laittamaan kylppärin kuntoon. Toinen on saattanut asua talossa 50 vuotta ja pitänyt kylpyhuoneensa siistissä kunnossa. Jos ainoa tulo on pieni eläke, on ymmärrettävää, että remonttiin ei tee mieli ryhtyä.”
Muistan, että meillä nuo osakaskokoukset olivat lämminhenkisiä ja kivoja, kinaa ei tullut mistään, vaan kaikki halusivat about samat jutut. Mielessäni mietin tuolloin, että en ehkä haluaisi saunaa taloon (koska kyse on sijoitusasunnosta).
Ajattelin kuitenkin, etten todellakaan ala hangata vastaan, koska en halua olla ”se ärsyttävä asuntosijoittajamuija”, joka häiritsee muiden asumisviihtyvyyttä taloudellisilla vaatimuksillaan. Sitä paitsi olisi sauna saattanut nostaa myös vuokralaisen tyytyväisyyttä. Mutta kuten sanoin, kokouksessa päädyttiin siihen, ettei saunaa tehty.
Lopulta riittävän määrän kokoustamisen jälkeen yhtiökokous hyväksyy hankesuunnitelman ja käytettävän korjaustavan toteutussuunnittelua varten. Rempan hinnasta voi tässä vaiheessa antaa vasta hyvin karkeita arvioita, sillä vasta tämän vaiheen jälkeen voidaan alkaa kilpailuttaa urakoitsijoita.
Vahasen sivulla on hyvä kaavio siitä, millaisia kokouksia ja osakasinfoja heidän RemonttiPlus-mallissa on. Toisin sanoen, mihin kaikkeen asukkaan tai osakkaan kannattaa osallistua putkiremonttia suunnitellessa.
2. Toteutussuunnittelussa tehdään käytännön suunnitelmat
Kun on päätetty, mitä kaikkea tehdään, asiantuntijat alkavat miettiä, miten tehdään.
Toteutussuunnittelu tarkoittaa sitä, että suunnittelija tekee kattavat arkkitehti-, rakenne-, LVI-, ja sähköpiirustukset sekä työselostukset, joiden perusteella korjaustyölle voidaan hakea rakennuslupa.
Kerron tästä suunnitteluvaiheesta vähän lisää putkiremontin sudenkuopat -postauksessa, mutta tässä kohdassa asiantuntemuksella on paljon väliä.
Kun on listattu kunnolla, mitä kaikkea tehdään, voidaan alkaa kilpailuttaa urakoitsijafirmaa, joka toteuttaa korjaustyön. Tarjoukseen pitää listata työt, mitä tehdään ja kuvailla, minkälainen rakennus on kyseessä.
”Tarjouspyynnön pitää olla selkeä, sellainen jossa on mahdollisimman vähän tulkinnan varaa.”
3. Urakoitsijan valinta pitää tehdä huolella
Vahanen ei tee itse remontteja, vaan pelkästään suunnittelee ja valvoo niitä. Sillä ei ole mitään sopimusta minkään urakoitsijafirman kanssa, eli se on riippumaton toimija. Niinpä Vahasen asiantuntija voi auttaa urakoitsijan kilpailutuksessa, mikä sekin vaatii erityisosaamista.
”Yleensä tarjouspyyntö kannattaa lähettää noin kahdeksalle urakointifirmalle, jos saadaan kuutisen tarjousta, niin saadaan hyvin vertailtua urakoitsijoita”, Jukka sanoo.
Urakoitsijan valitseminen on tietenkin super tärkeää, ja mieluiten kannattaa valita luotettava firma, josta on hyvää kokemusta. Kannattaa myös vilkaista firman tasetta, että sillä menee hyvin.
Aina silloin tällöin remppafirmoja menee konkurssiin, mikä on taloyhtiön kannalta pirullista. Meidän lähellä on talo, jossa remppafirma meno konkurssiin kesken remontin, mikä tietenkin viivästytti remonttia valtavasti. Yhden kaverin taloyhtiössä taas kävi niin, että kattofirma oli tehnyt katon huonosti, ja kun siltä olisi pitänyt hakea reklamaatiota, kävi ilmi, että yritys oli konkurssissa.
”Kun on saatu tarjouspyynnöt takaisin, voidaan tehdä urakoitsijahaastattelut ja sitten valita sopiva.”
4. Korjaustyöt alkavat aloituskatselmuksella
No sitten päästään itse remonttiin!
Noin kuukausi ennen remontin alkua pidetään huoneistojen aloituskatselmus. Siinä osakkaan kanssa käydään tarkkaan läpi, mitä kyseisessä huoneistossa tehdään.
Itse menin tähän kynän, paperin ja ranskalaisten viivojen kanssa, koska halusin varmistaa, että kaikki omat toiveet kirjataan ylös. Moni osakas nimittäin haluaa tehdä vähän muitakin muutostöitä tässä vaiheessa, esimerkiksi uusia keittiön. Tässä kohdassa viestin saaminen kunnolla perille ja se, että kaikki ymmärtävät toisiaan, on super tärkeää. Taisin itse laittaa vielä sähköpostilla perään kaikki asiat.
Ennen remppaa myös sovitaan, mitkä kaikki alueet pitää tyhjentää ja suojata. Lisäksi tässä kohdassa saa melko selvän arvion remontin aikataulusta kyseisen asunnon kohdalla. Milloin asukkaan kannattaa muuttaa pois ja koska tulla takaisin?
Yleensä evakossa pitää asua sellaiset 2–3 kuukautta, riippuu kovasti remontin laajuudesta.
Meidän sijoitusasunto oli vailla vuokralaista helmikuusta kesäkuuhun. (Onneksi vuokralainen ei asunut evakossa, vaan oli muuttanut kokonaan uuteen asuntoon, niin ei tarvinnut kantaa huolta hänen asumisestaan.) Vasta remontin jälkeen hommasimme asuntoon uuden vuokralaisen.
Viidentenä kuukautena teetimme kämppään keittiöremontin ulkopuolisella urakoitsijalla, niin sekin vei vielä ylimääräistä aikaa.
Jotkut ovat kunnon trooppereita ja asuvat asunnossa läpi putkirempan (esimerkiksi isosiskoni teki joskus näin – ja hän asui tuolloin vuokralla!). Mutta aika ankeaa se on, kun remppamiehet kävelee asuntoon sisään aamuseiskalta, kun vaihtamassa päivävaatteita ja kaikki paikat on pölyssä.
Putkiremontti pitää valvoa tarkkaan
Suomessa remonttiin liittyy paljon virallisia määräyksiä ja velvollisuuksia. Vahasen asiantuntija huolehtii kaikesta tällaisesta taloyhtiön puolesta.
Lisäksi Vahasen asiantuntija valvoo remonttia. Valvomiseen kuuluu aikataulun, budjetin, turvallisuuden ja tietenkin töiden, kuten sähkö- ja putkitöiden valvonta. Valvojan pitää tietenkin olla eri firmasta kuin urakoitsija.
”Osakkaan ei tarvitse muuten valvoa remonttia itse, mutta suosittelen kyllä, että jos haluaa muutostöitä, niin kannattaa käydä paikan päällä katsomassa, että urakoitsija on ymmärtänyt kaiken. Itse olen ollut mukana kolmessa putkiremontissa osakkaan ominaisuudessa ja teettänyt isoja muutoksia. Jokaisessa haluttu lopputulos on vaatinut omaa aktiivisuutta.”
+ 1 Lopputarkastuksessa bongataan pienet (tai isot) korjauksen aiheet
Sitten kun remppa on valmis, tehdään katselmus, että kaikki hommat ovat varmasti kunnossa.
Muistan, että itse merkkailin katselmuksessa jotain repsottavia valokatkaisijoita ja muita pikkujuttuja, jotka sitten korjattiin.
Putkiremonteissa on kahden vuoden takuuaika, eli jos takaisin muuton jälkeen käy ilmi jotain korjattavaa, niin siitä voi ilmoitella.
Kaiken kaikkiaan putkiremontti on sellainen 2–3 vuoden ponnistus taloyhtiölle. Niinpä en yhtään ihmettele, miksi siitä puhutaan isona juttuna. Mikään mörkö sen ei kuitenkaan tarvitse olla, jos se sitä suunnittelee ja valvoo kunnon ammattilaiset.
Seuraavassa postauksessa syvennyn siihen, millaisia sudenkuoppia putkirempassa saattaa tulla vastaan – ja miten ne voi välttää!
Kuvat: Ajattelin, että tällainen stressaava aihe pitää kuvittaa mahdollisimman levollisilla kuvilla.
